Τι είναι η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και πότε τη χρειάζεστε;

Η σύντομη απάντηση

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ) είναι ένας ηλεκτρονικός φάκελος που καταγράφει τη νομική και κατασκευαστική κατάσταση ενός κτιρίου: την οικοδομική του άδεια, τα σχέδια που τη συνοδεύουν, το ΠΕΑ, τυχόν δηλώσεις αυθαιρέτων και τα στοιχεία στατικής επάρκειας. Δεν τη συμπληρώνετε εσείς — τη συντάσσει και την υποβάλλει ένας εξουσιοδοτημένος μηχανικός, βάσει του Ν. 4495/2017 (άρθρα 52–63). Τα δημόσια και ειδικής χρήσης κτίρια πρέπει να την έχουν ολοκληρώσει μέχρι συγκεκριμένη ημερομηνία — σήμερα 1η Φεβρουαρίου 2028. Για ένα συνηθισμένο σπίτι ή διαμέρισμα δεν υπάρχει καθόλου ημερολογιακή προθεσμία: η ΗΤΚ γίνεται υποχρεωτική τη στιγμή που μεταβιβάζετε το ακίνητο, και η σχετική δήλωση προσαρτάται στο συμβόλαιο μεταβίβασης.

Τι περιλαμβάνει πραγματικά ο φάκελος

Το άρθρο 54 του νόμου απαριθμεί τι πρέπει να συγκεντρώσει και να ανεβάσει ο μηχανικός:

• Το στέλεχος της οικοδομικής άδειας
• Όλα τα σχέδια που τη συνοδεύουν — αρχιτεκτονικά, στατικά, ηλεκτρομηχανολογικά και μελέτη

προσβασιμότητας

• Το ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης)
• Το Πιστοποιητικό Ελέγχου Κατασκευής, όπου έχει εκδοθεί
• Τυχόν δηλώσεις αυθαιρέτων κατασκευών που αφορούν το κτίριο
• Δελτίο δομικής τρωτότητας ή μελέτη στατικής επάρκειας
• Για ολόκληρο κτίριο: τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών

Μια μεμονωμένη διηρημένη ιδιοκτησία — π.χ. ένα διαμέρισμα — υποβάλλει συντομότερη εκδοχή, με τις ίδιες κατηγορίες στοιχείων μόνο για τη δική της ιδιοκτησία.

Ποιος τη χρειάζεται, και μέχρι πότε

Ο νόμος χωρίζει τα κτίρια σε δύο κατηγορίες.

Κατηγορία 1 — δημόσια και ειδικής χρήσης κτίρια

• Κτίρια Δημοσίου, ΟΤΑ και Ν.Π.Δ.Δ.
• Κτίρια συνάθροισης κοινού (θέατρα, κινηματογράφοι, βιβλιοθήκες, μουσεία)
• Πρατήρια υγρών καυσίμων και συνεργεία αυτοκινήτων
• Τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τ.μ.
• Κτίρια εκπαίδευσης, δημόσια και ιδιωτικά
• Κτίρια υγείας και πρόνοιας (νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα)
• Σωφρονιστικά καταστήματα

Η αρχική προθεσμία ήταν πέντε χρόνια από την 1η Ιανουαρίου 2021. Έχει παραταθεί έκτοτε δύο φορές και σήμερα ισχύει η 1η Φεβρουαρίου 2028, βάσει του άρθρου 43 του Ν. 5270/2026 (ΦΕΚ Α' 9/23.1.2026).

Κατηγορία 2 — όλα τα υπόλοιπα

Εδώ ανήκουν, ουσιαστικά, όλα τα συνηθισμένα κατοικημένα κτίρια και διαμερίσματα. Δεν υπάρχει σταθερή ημερομηνία να προσέχετε. Αντίθετα, η ΗΤΚ γίνεται υποχρεωτική τη στιγμή της μεταβίβασης — πώληση, κληρονομιά ή οποιαδήποτε άλλη δικαιοπραξία που μεταφέρει την κυριότητα ή συστήνει εμπράγματο δικαίωμα — και η δήλωση προσαρτάται απευθείας στο συμβόλαιο.

Πώς διαφέρει από το ΠΕΑ

Οι δύο έννοιες συγχέονται εύκολα, αλλά το ΠΕΑ είναι ένα μικρό κομμάτι της ΗΤΚ, όχι υποκατάστατό της. Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης καλύπτει ένα και μόνο πράγμα — την ενεργειακή κατηγορία του ακινήτου. Η ΗΤΚ είναι πολύ ευρύτερος νομικός φάκελος: κατάσταση αδειοδότησης, όλα τα συνοδευτικά σχέδια, στατική κατάσταση, καθεστώς αυθαιρέτων και ιδιοκτησιακά ποσοστά, με το ΠΕΑ να προσαρτάται απλώς ως ένα από τα απαιτούμενα έγγραφα. Δεν μπορείτε να ολοκληρώσετε μια ΗΤΚ χωρίς έγκυρο ΠΕΑ, αλλά η ύπαρξη ΠΕΑ από μόνη της δεν προχωράει καθόλου την υπόλοιπη ΗΤΚ.

Ποιος κάνει τη δουλειά

Δεν τη συμπληρώνετε εσείς. Ένας «εξουσιοδοτημένος μηχανικός» — που ορίζετε εσείς ως ιδιοκτήτης — κάνει αυτοψία στο κτίριο, συγκεντρώνει τον φάκελο και τον υποβάλλει μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του ΤΕΕ (e-building.gov.gr). Μόλις γίνει αποδεκτός, εκδίδεται μοναδικός κωδικός για το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου (ΠΠΤΚ). Σε μια συνηθισμένη μεταβίβαση ακινήτου, αυτό το πιστοποιητικό αντικαθιστά πλέον τη χωριστή βεβαίωση μηχανικού που προέβλεπε παλιότερα, μόνη της, το άρθρο 83 του ίδιου νόμου. Η αμοιβή του μηχανικού για αυτή τη δουλειά δεν καθορίζεται από τον νόμο — διαπραγματεύεται ελεύθερα, οπότε όποιο ποσό δείτε αλλού να το θεωρείτε ανεπιβεβαίωτο.

Τι συμβαίνει αν την παραλείψετε

Για τα κτίρια της Κατηγορίας 1 που δεν προλαβαίνουν την προθεσμία, και για ακίνητα της Κατηγορίας 2 όπου γίνεται μεταβίβαση χωρίς ολοκληρωμένη ΗΤΚ, ο νόμος τα οδηγεί στον ίδιο μηχανισμό ελέγχου με ένα αυθαίρετο κτίσμα: ενημερώνεται η αρμόδια Υ.ΔΟΜ. και το ακίνητο καταγράφεται ως αυθαίρετο. Στην πράξη αυτό μπορεί να μπλοκάρει μια νόμιμη πώληση, άδεια ανακαίνισης ή συντήρησης, νόμιμη μίσθωση, ή αίτηση σε πρόγραμμα όπως το Εξοικονομώ, μέχρι να τακτοποιηθεί. Ξεχωριστά, ένας μηχανικός που υποβάλλει ψευδή στοιχεία στην ΗΤΚ αντιμετωπίζει πρόστιμα και παραπομπή στο Πειθαρχικό Συμβούλιο του ΤΕΕ — αυτή η κύρωση αφορά ψευδή στοιχεία, όχι απλώς μια ελλείπουσα υποβολή.

Ορισμένες πηγές αναφέρουν πρόστιμο «από 200€ έως 10% της αντικειμενικής αξίας» για ελλείπουσα ΗΤΚ. Αυτό το ποσό δεν εμφανίζεται στο κείμενο του νόμου ούτε σε καμία επίσημη πηγή υπουργείου ή ΤΕΕ που ελέγχθηκε για αυτόν τον οδηγό — θεωρήστε το ανεπιβεβαίωτο μέχρι να το δείτε σε επίσημη σελίδα.

Κάντε το κάτι που παρακολουθείτε

Αν έχετε κτίριο της Κατηγορίας 1, η προθεσμία της 1ης Φεβρουαρίου 2028 είναι ακριβώς το είδος ημερομηνίας που ξεχνιέται εύκολα, γιατί απέχει χρόνια και κανείς δεν σας το θυμίζει καθώς πλησιάζει. Αν σκοπεύετε να πουλήσετε ή να μεταβιβάσετε ένα συνηθισμένο ακίνητο, η ΗΤΚ γίνεται επείγουσα πολύ γρήγορα, μόλις υπάρχει αγοραστής. Στο Epimeleia, προσθέστε το ακίνητο, σημειώστε σε ποια κατηγορία ανήκει, και ορίστε υπενθύμιση ανάλογα με το ποιο έναυσμα ισχύει — την προθεσμία του 2028, ή την ημέρα που ξεκινά μια πώληση.

Πριν βασιστείτε σε αυτό

Αυτός ο οδηγός βασίζεται στον Ν. 4495/2017 (άρθρα 52–63) όπως τροποποιήθηκε από το άρθρο 43 του Ν. 5270/2026 (ΦΕΚ Α' 9/23.1.2026), και στην ερμηνευτική εγκύκλιο του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας του 2019 για τη σχετική δήλωση του άρθρου 83. Δεν καλύπτει κάθε εξαίρεση ανά τύπο κτιρίου ούτε την τεχνική διαδικασία υποβολής, που απαιτεί αδειούχο μηχανικό. Επιβεβαιώνετε την κατηγορία και την τρέχουσα κατάσταση του κτιρίου σας με αδειούχο μηχανικό ή με το ΤΕΕ πριν βασιστείτε σε ημερομηνία.