Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής ΑΑΔΕ — ο ΑΜΑ και πότε δηλώνεται κάθε διαμονή

Η σύντομη απάντηση

Αν νοικιάζετε ακίνητο στην Ελλάδα για διαμονές κάτω των 60 ημερών — μέσω Airbnb, Booking.com ή απευθείας, εκτός πλατφόρμας — έχετε δύο ξεχωριστές υποχρεώσεις προς την ΑΑΔΕ, όχι μία. Πρώτον, εγγράφετε το ακίνητο μία φορά στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και αποκτάτε Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) — έναν 11ψήφιο κωδικό που πρέπει να εμφανίζεται σε κάθε αγγελία του ακινήτου. Δεύτερον, μετά από κάθε διαμονή, υποβάλλετε Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής για τη συγκεκριμένη κράτηση, με προθεσμία την 20ή ημέρα του επόμενου μήνα. Μία φορά τον χρόνο, έως την 28η Φεβρουαρίου, οριστικοποιείτε επιπλέον την εικόνα ολόκληρου του έτους στο μητρώο.

Ποιος έχει υποχρέωση εγγραφής

• Ισχύει είτε διαφημίζετε το ακίνητο μέσω ψηφιακής πλατφόρμας (Airbnb,

Booking.com, Vrbo) είτε κλείνετε τη βραχυχρόνια μίσθωση απευθείας, εκτός πλατφόρμας — από 1η Ιανουαρίου 2024 και οι δύο περιπτώσεις απαιτούν εγγραφή στο μητρώο.

• Ο όρος «βραχυχρόνια μίσθωση» έχει συγκεκριμένο ορισμό: μίσθωση επιπλωμένου

ακινήτου, διάρκειας κάτω των 60 ημερών, όπου δεν παρέχεται καμία υπηρεσία πέρα από τη διαμονή και τα κλινοσκεπάσματα. Αν προσφέρετε κάτι παραπάνω — πρωινό, καθημερινή καθαριότητα, ρεσεψιόν — το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και υπάγεται σε άλλο, ξεχωριστό καθεστώς αδειοδότησης, όχι σε αυτό.

• Η εγγραφή γίνεται ανά ακίνητο, μία φορά, από τον ιδιοκτήτη ή τον διαχειριστή που

ενεργεί για λογαριασμό του.

Πώς αποκτάτε τον ΑΜΑ

• Η εγγραφή γίνεται μέσω της εφαρμογής «Βραχυχρόνια Διαμονή» στο myAADE. Κάθε

ακίνητο που δηλώνετε παίρνει δικό του Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).

• Ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται εμφανώς στην ίδια την αγγελία — στην πλατφόρμα, αλλά

και σε κάθε άλλο σημείο όπου προβάλλεται το ακίνητο. Αυτό ελέγχεται: οι πλατφόρμες και η ΑΑΔΕ διασταυρώνουν τους δηλωμένους ΑΜΑ με το μητρώο.

• Αν νοικιάζετε περισσότερες από μία διαφορετικές διαμορφώσεις κάτω από την ίδια

στέγη — π.χ. κάποιες φορές όλο το διαμέρισμα, κάποιες φορές ένα μόνο δωμάτιο — κάθε διαμόρφωση δηλώνεται, και μετράει, ξεχωριστά.

Αν η βραχυχρόνια μίσθωση επεκταθεί πέρα από δύο ή τρία ακίνητα, ισχύει ξεχωριστός κανόνας που απαιτεί έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας — με δικές της φορολογικές και ασφαλιστικές υποχρεώσεις — αντί να συνεχίσετε να το δηλώνετε ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία. Το ακριβές όριο και τι ακριβώς ενεργοποιεί είναι φορολογικό ζήτημα που εξαρτάται από την περίπτωσή σας — επιβεβαιώστε το με λογιστή πριν σας αφορά, όχι αφού σας αφορά ήδη.

Η δήλωση για κάθε διαμονή

• Κάθε διαμονή που φιλοξενείτε απαιτεί τη δική της **Δήλωση Βραχυχρόνιας

Διαμονής**, η οποία υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω της ίδιας εφαρμογής στο myAADE.

• Η προθεσμία είναι **η 20ή ημέρα του μήνα που ακολουθεί την αναχώρηση του

επισκέπτη** — όχι την ημερομηνία της κράτησης, αλλά την ημέρα που πράγματι έφυγε.

• Η εκπρόθεσμη δήλωση επισύρει αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο βάσει του άρθρου 111

του Ν. 4446/2016 — σήμερα καθορισμένο στα 100 ευρώ — το οποίο όμως δεν επιβάλλεται αν το εισόδημα από τη διαμονή έχει ήδη περιληφθεί στη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του αντίστοιχου έτους. Η μη υποβολή ή η ανακριβής δήλωση τιμωρείται αυστηρότερα, με πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος. Επιβεβαιώστε τα τρέχοντα ποσά στο myAADE ή με λογιστή πριν τα θεωρήσετε δεδομένα — τέτοια πρόστιμα καθορίζονται από νομοθεσία που τροποποιείται.

Η ετήσια προθεσμία

• Πέρα από τις μηνιαίες δηλώσεις, η εικόνα ολόκληρου του έτους στο μητρώο πρέπει

να οριστικοποιείται έως την 28η Φεβρουαρίου του έτους υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, ώστε το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση να είναι κλειδωμένο και συνεπές πριν υποβάλετε τη φορολογική σας δήλωση.

Πώς το κάνετε προθεσμία που δεν ξεχνιέται

Οι δύο ημερομηνίες που πραγματικά επαναλαμβάνονται — η 20ή κάθε μήνα και η 28η Φεβρουαρίου κάθε χρόνο — χάνονται εύκολα μόλις έχετε παραπάνω από μία κράτηση τον μήνα. Στο Epimeleia, προσθέστε το ακίνητο, καταχωρίστε τον ΑΜΑ του, και ορίστε επαναλαμβανόμενη υπενθύμιση και για τις δύο ημερομηνίες. Όταν τελειώνει μια διαμονή, ειδοποιείστε πριν την 20ή· όταν αλλάζει ο χρόνος, ειδοποιείστε πριν την προθεσμία οριστικοποίησης — αντί να τα ανακαλύπτετε στο myAADE εκ των υστέρων.

Πριν βασιστείτε σε αυτό

Αυτός ο οδηγός βασίζεται στο πλαίσιο βραχυχρόνιας μίσθωσης του άρθρου 111 του Ν. 4446/2016, όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 5073/2023, και στις δημοσιευμένες οδηγίες της ΑΑΔΕ για την εγγραφή και δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής. Δεν καλύπτει το καθεστώς αδειοδότησης τουριστικού καταλύματος που ισχύει όταν προσφέρετε υπηρεσίες πέρα από τα κλινοσκεπάσματα, τους κανόνες ΦΠΑ και έναρξης επιχείρησης που μπορεί να ισχύσουν όταν διαχειρίζεστε πολλά ακίνητα, ή τυχόν πρόσθετους κανόνες που έχουν θεσπίσει μεμονωμένοι δήμοι. Επιβεβαιώστε τις δικές σας υποχρεώσεις στο myAADE ή με αδειοδοτημένο λογιστή πριν βασιστείτε σε ημερομηνία ή ποσό προστίμου.